CAI IMMO AKUTELL

18.04.2022

Wohneigentum sichert Vermögensaufbau

Wohneigentum ist ein Schlüsselelement der Vermögensbildung: Wohneigentümer bauen mehr Vermögen auf als Mieter – selbst bei vergleichbarem Einkommen. Das zeigt eine aktuelle Analyse des empirica-Institutes. Selbst nutzende Wohneigentümer sind am Vorabend des Ruhestandes gegenüber vergleichbaren Mietern vielfach besser fürs Alter abgesichert. Ihr Gesamtvermögen ist dann fünfmal so hoch wie bei Mieterhaushalten. Das gilt im Übrigen für Selbstnutzer in Eigenheime (Faktor 5,5) genauso wie für Selbstnutzer in Eigentumswohnungen (Faktor 4,5). Und genauso gilt es für die sonst eher unter Hedonismusverdacht stehenden Großstädter. Aber wie kommen die Selbstnutzer zu den vielfach höheren Vermögen? Es mag altmodisch klingen, aber sie sparen mehr. Das macht sich vor allem darin bemerkbar, dass sie sich seltener zu Konsumzwecken verschulden, sich mehr Gedanken um die Altersvorsorge machen und deshalb auch öfter riestern. Hinzu kommt, dass sie auch mehr sparen können, weil insbesondere in der heißen Familienphase beide Lebenspartner erwerbstätig sind; das kommt bei Mietern seltener vor.

15.02.2022

Hessischer Landtag beschließt Reform der Grundsteuer

In seiner Sitzung vom 14.12.2021 hat der Hessische Landtag die Neuregelung der Grundsteuer beschlossen. Das neue Gesetz sieht vor, dass sich neben der Häuser- und Grundstücksgröße künftig auch die Lage und Nutzung der Immobilien auf die Steuerhöhe auswirkt.

Grund für die Reformierung war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 2018, das die Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte. 2019 beschloss der Bundestag eine Reform, die ab dem 01.01.2025 gilt und einkommensneutral ausfallen soll.

Bei der Berechnung der Grundsteuer macht Hessen von der Öffnungsklausel Gebrauch, die es den Ländern ermöglicht, vom Bund abweichende Regelungen anzuwenden. In Hessen wird künftig das „Flächen-Faktor-Verfahren“ die Grundlage für die Berechnung bilden. Ausgangspunkt für die Bewertung sind einerseits die Größe der Häuser und Grundstücke sowie der Lagefaktor: Einfache Lagen werden gegenüber dem reinen Flächenmodell niedriger, gute Lagen höher besteuert. Die Grundsteuer ist in der Regel von den Eigentümern eines Grundstücks zu zahlen. Sie können sie aber auf ihre Mieter umlegen.

Frankfurter Immobilienmarkt 2021 – Corona-Pandemie erhöht Attraktivität von Häusern

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Frankfurt am Main ist trotz der hohen Preise weiter ungebrochen, so das Fazit von Planungsdezernent Mike Josef bei der Pressekonferenz des Gutachterausschusses für Immobilienwerte der Stadt Frankfurt am Main.  Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien gestaltet sich die Beurteilung der Teilmärkte Einzelhandel sowie Gastronomie und Hotellerie aufgrund der Pandemie sehr schwierig. 

Für eine Neubau-Eigentumswohnung wurden im Jahr 2021 nach Zahlen des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main durchschnittlich 8.250 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Dies entspricht einer Steigerung von 9,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In der Innenstadt bzw. im Europaviertel mit einem starken Hochhauseinfluss wurden Eigentumswohnungen durchschnittlich mit Preisen von 15.200 Euro respektive 10.820 Euro pro Quadratmeter gehandelt. 

Auffälliger Trend ist die erhöhte Attraktivität von Grundeigentum – insbesondere von Reihenhäusern in der Mainmetropole. Die Preise sind in diesem Segment um bis zu 25 Prozent gestiegen. 

Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien wurde im Jahr 2021 ein Umsatz von 2,4 Milliarden Euro (ohne Share-Deals, Teileigentume, Erbbaurechte) registriert – das bedeutet einen Umsatzrückgang von 12 Prozent. Ungebrochen hoch ist dennoch die Nachfrage nach Gewerbeflächen sowie nach Büroimmobilien in guten Lagen.

Eigentumswohnungen

Frankfurt am Main ist ein gefragter Immobilienstandort für Kapitalanleger und Eigennutzer. Die Zahl der Baufertigstellungen hat sich im Jahr 2019 mit fast 5.200 neu auf den Markt gekommenen Wohnungen um gut 15 Prozent im Vergleich zu 2018 gesteigert. Gleichzeitig ist die Zahl der Genehmigungen neuer Wohnungen um rund 20 Prozent gesunken. Das in Teilen zu geringe Angebot ist einer der Faktoren hinter den steigenden Kaufpreisen für Wohnimmobilien.

Die Umfrageergebnisse der Frankfurter Immobilienbörse bestätigen auch für das Jahr 2020 eine erneute Preissteigerung für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main. Während in den beliebten Lagen wie Sachsenhausen und Westend die Preise vergleichsweise moderat gestiegen sind, haben sich die Kaufpreise für Objekte in Wohngegenden mit einer einfacheren Ausstattungs- und Lagequalität stärker erhöht. Im Schwerpunkt liegen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen in den Stadtrandlagen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, steigen jedoch mit zunehmender Nähe zur Innenstadt, wo die Verkaufspreise von Bestandswohnungen in den guten Lagen im Schwerpunkt zwischen 6.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Im Spitzen- segment – das umfasst Immobilien mit gehobener Ausstattung, im Neubau und/oder in den Toplagen – haben die Preise im Westend die 10.000-Euro-Marke überschritten und liegen auch in der Alt- bzw. Innenstadt sowie teilweise im Nordend bei einem Quadratmeterpreis von 9.500 Euro und mehr.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften

Während einige Frankfurter Stadtteile, wie beispielsweise Praunheim und Bergen-Enkheim, einen recht hohen Bestand an Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern haben, ist dieses Segment im Neubau – insbesondere in den innenstadtnahen Lagen – deutlich geringer.

Im durchschnittlichen Standard werden für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften in Frankfurt Preise im Schwerpunkt zwischen 300.000 Euro für Bestandsimmobilien in Griesheim und Nied bis hin zu 775.000 Euro auf dem Riedberg erzielt. Bei Wiederverkäufen gibt es weiterhin Immo- bilien im Bereich von 200.000 Euro im Angebot, während in Stadtteilen wie Sachsenhausen, Nordend oder Riedberg in der Spitze bis zu eine Million Euro gezahlt werden. Dabei gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden, beispielsweise auf dem Riedberg.

Baugrundstück

In Frankfurt am Main herrscht insbesondere in den wachsenden Städten und Gemeinden ein Mangel an Wohnraum. Durch die Ausweisung von Bauland können Kommunen aktiv zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und einer damit verbundenen Senkung des Mietniveaus beitragen. Vereinzelt haben einige Kommunen zuletzt mehr Bauland ausgewiesen, doch reicht dies nicht aus, um die Angebotsknappheit wesentlich abzumildern. Die Nachfrage nach Baugrund- stücken in präferierten Lagen mit einer guten Anbindung an das Straßen- und Schienennetz ist in den Landkreisen unverändert hoch. Die Preisspanne von Baugrundstücken für den Mietwohnungs- bau reicht von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.425 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg.

(Auszug aus IHK Frankfurt am Main)

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