Aktuelles
ZINSENTWICKLUNG
In den Jahren 2022 und 2023 hat die Europäische Zentralbank (EZB) nach einer langen Nullzinsphase den Leitzins zehn Mal hintereinander bis auf aktuell (Stand Februar 2024) 4,5 Prozent erhöht. Expertinnen und Experten rechnen jedoch damit, dass das erreichte Zins- niveau für einen gewissen Zeitraum erhalten bleibt, bzw. ab dem Sommer möglicherweise wieder schrittweise Senkungen eingeläutet werden. Die Bauzinsen liegen zu Jahresbeginn 2024 im Schnitt bei deutlich über drei Prozent bei einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Im historischen Vergleich ist dies kein Rekordwert – vor rund 20 Jahren lagen die Bauzinsen bei über sechs Prozent. Gepaart mit den aktuellen wirtschaftspolitischen Unsicherheiten, den konjunkturellen Entwicklungen, der Inflationsrate und den gestiegenen Baukosten hatten die Zinserhöhungen einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreisentwicklungen in den vergangenen Monaten
Quelle: IHK Frankfurt
MIETWOHNUNGEN
Wie von den Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse prognostiziert, hat sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in Frankfurt am Main im Jahresverlauf zum Teil deutlich verschärft. In Frankfurt liegt die aktuelle Leerstandsquote bei 0,2 Prozent. Die Mieten sind in den Städten und Gemeinden im Bezirk Frankfurt am Main erneut gestiegen – insbesondere die Schwerpunktmieten in den beliebten Lagen und im Neubausektor.
Die Preise für eine Wohnung in den westlichen Stadtteilen sowie in Fechenheim und Schwanheim lagen im Jahr 2023 zwischen 10,25 und 12,25 Euro pro Quadratmeter. Mit zunehmender Nähe zur Innenstadt betrugen die Schwerpunktmieten in Bockenheim und Bornheim 14,50 Euro, in Sachsenhausen 15 Euro und in den Gründerzeitvierteln und den Neubaugebieten durchschnittlich 16 bis 19 Euro pro Quadratmeter.
Quelle: IHK Frankfurt
Boom bei Kaufimmobilien
In den Metropolen, und auch bundesweit stieg das Angebot für Kaufimmobilien bei ImmoScou24 im Juli 2022. Am Stärksten in München mit einem Plus von 18,5 Prozent gegenüber Juni 2022. Auch in Düsseldorf(plus 15,6 Prozent), Köln (plus 14,4 Prozent) und Stuttgart (plus 14,2 Prozent) ist das Kaufangebot innerhalb eines Monats deutlich gestiegen.
Für Gesamtdeutschland und Berlin verzeichnet ImmoScout24 im Juli durchschnittlich rund neun Prozent mehr Inserate für Wohneigentum als im Vormonat. Im Metropolenvergleich fällt die Entwicklung des Angebots damit am geringsten aus.
„Mit dem Zinsanstieg im zweiten Quartal ist die Finanzierung eines Immobilienkaufs deutlich teurer geworden. Damit ist der Traum von der eigenen Immobilie für viele Menschen vorerst geplatzt“, kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien. Die Verschiebung der Nachfrage von Kauf zu Miete habe sich innerhalb nur eines Monats verschärft.
Im Gegensatz zur Angebotsentwicklung ist die Nachfrage nach Immobilien zum Kaufen in allen Metropolen und deutschlandweit im Juli zurückgegangen: In Köln um rund 31 Prozent und damit am stärksten. Auch in der finanzkräftigen bayrischen Landeshauptstadt München nimmt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen deutlich um rund ein Viertel (minus 26,1 Prozent) ab.Für Hamburg (minus 21,7 Prozent) und Berlin (minus 20,8 Prozent) verzeichnete ImmoScout24 im Juli rund ein Fünftel weniger Nachfrage als im Vormonat. In der gesamtdeutschen Betrachtung nimmt die Nachfrage im Juli im Schnitt um knapp 18 Prozent ab.
Eine große Nachfrage, aber nur ein geringes Angebot beobachtete ImmoScout24 bei den Juli-Inseraten für Mietwohnungen. Vor allem in Berlin ist der Druck auf dem Mietmarkt innerhalb eines Monats mit einem Zuwachs von rund 31 Prozent kräftig angestiegen. Im Schnitt erhält ein Inserat für eine Mietwohnung im Bestand in der Hauptstadt 168 Kontaktanfragen pro Woche. In München verzeichnet ImmoScout24 im Juli mit einem Plus von rund 17 Prozent den zweitstärksten Zuwachs bei der Nachfrage nach Mietwohnungen.
Quelle: Haufe.de
Wohneigentum sichert Vermögensaufbau
Wohneigentum ist ein Schlüsselelement der Vermögensbildung: Wohneigentümer bauen mehr Vermögen auf als Mieter – selbst bei vergleichbarem Einkommen.
Das zeigt eine aktuelle Analyse des empirica-Institutes. Selbst nutzende Wohneigentümer sind am Vorabend des Ruhestandes gegenüber vergleichbaren Mietern vielfach besser fürs Alter abgesichert. Ihr Gesamtvermögen ist dann fünfmal so hoch wie bei Mieterhaushalten. Das gilt im Übrigen für Selbstnutzer in Eigenheime (Faktor 5,5) genauso wie für Selbstnutzer in Eigentumswohnungen (Faktor 4,5). Und genauso gilt es für die sonst eher unter Hedonismusverdacht stehenden Großstädter. Aber wie kommen die Selbstnutzer zu den vielfach höheren Vermögen? Es mag altmodisch klingen, aber sie sparen mehr. Das macht sich vor allem darin bemerkbar, dass sie sich seltener zu Konsumzwecken verschulden, sich mehr Gedanken um die Altersvorsorge machen und deshalb auch öfter riestern. Hinzu kommt, dass sie auch mehr sparen können, weil insbesondere in der heißen Familienphase beide Lebenspartner erwerbstätig sind; das kommt bei Mietern seltener vor.
☞ Hessischer Landtag beschließt Reform der Grundsteuer
In seiner Sitzung vom 14.12.2021 hat der Hessische Landtag die Neuregelung der Grundsteuer beschlossen. Das neue Gesetz sieht vor, dass sich neben der Häuser- und Grundstücksgröße künftig auch die Lage und Nutzung der Immobilien auf die Steuerhöhe auswirkt.
Grund für die Reformierung war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 2018, das die Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte. 2019 beschloss der Bundestag eine Reform, die ab dem 01.01.2025 gilt und einkommensneutral ausfallen soll.
Bei der Berechnung der Grundsteuer macht Hessen von der Öffnungsklausel Gebrauch, die es den Ländern ermöglicht, vom Bund abweichende Regelungen anzuwenden. In Hessen wird künftig das „Flächen-Faktor-Verfahren“ die Grundlage für die Berechnung bilden. Ausgangspunkt für die Bewertung sind einerseits die Größe der Häuser und Grundstücke sowie der Lagefaktor: Einfache Lagen werden gegenüber dem reinen Flächenmodell niedriger, gute Lagen höher besteuert. Die Grundsteuer ist in der Regel von den Eigentümern eines Grundstücks zu zahlen. Sie können sie aber auf ihre Mieter umlegen.
☞ Eigentumswohnungen
Frankfurt am Main ist ein gefragter Immobilienstandort für Kapitalanleger und Eigennutzer. Die Zahl der Baufertigstellungen hat sich im Jahr 2019 mit fast 5.200 neu auf den Markt gekommenen Wohnungen um gut 15 Prozent im Vergleich zu 2018 gesteigert. Gleichzeitig ist die Zahl der Genehmigungen neuer Wohnungen um rund 20 Prozent gesunken. Das in Teilen zu geringe Angebot ist einer der Faktoren hinter den steigenden Kaufpreisen für Wohnimmobilien.
Die Umfrageergebnisse der Frankfurter Immobilienbörse bestätigen auch für das Jahr 2020 eine erneute Preissteigerung für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main. Während in den beliebten Lagen wie Sachsenhausen und Westend die Preise vergleichsweise moderat gestiegen sind, haben sich die Kaufpreise für Objekte in Wohngegenden mit einer einfacheren Ausstattungs- und Lagequalität stärker erhöht. Im Schwerpunkt liegen die Wiederverkaufspreise für Wohnungen in den Stadtrandlagen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, steigen jedoch mit zunehmender Nähe zur Innenstadt, wo die Verkaufspreise von Bestandswohnungen in den guten Lagen im Schwerpunkt zwischen 6.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Im Spitzen- segment – das umfasst Immobilien mit gehobener Ausstattung, im Neubau und/oder in den Toplagen – haben die Preise im Westend die 10.000-Euro-Marke überschritten und liegen auch in der Alt- bzw. Innenstadt sowie teilweise im Nordend bei einem Quadratmeterpreis von 9.500 Euro und mehr.
☞ Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Während einige Frankfurter Stadtteile, wie beispielsweise Praunheim und Bergen-Enkheim, einen recht hohen Bestand an Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern haben, ist dieses Segment im Neubau – insbesondere in den innenstadtnahen Lagen – deutlich geringer.
Im durchschnittlichen Standard werden für Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften in Frankfurt Preise im Schwerpunkt zwischen 300.000 Euro für Bestandsimmobilien in Griesheim und Nied bis hin zu 775.000 Euro auf dem Riedberg erzielt. Bei Wiederverkäufen gibt es weiterhin Immo- bilien im Bereich von 200.000 Euro im Angebot, während in Stadtteilen wie Sachsenhausen, Nordend oder Riedberg in der Spitze bis zu eine Million Euro gezahlt werden. Dabei gilt, dass Spitzenwerte nicht synonym für die Maximalwerte stehen. Aufgrund des begrenzten Angebots können im Neubau daher auch hier zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielt werden, beispielsweise auf dem Riedberg.
☞ Baugrundstück
In Frankfurt am Main herrscht insbesondere in den wachsenden Städten und Gemeinden ein Mangel an Wohnraum. Durch die Ausweisung von Bauland können Kommunen aktiv zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und einer damit verbundenen Senkung des Mietniveaus beitragen. Vereinzelt haben einige Kommunen zuletzt mehr Bauland ausgewiesen, doch reicht dies nicht aus, um die Angebotsknappheit wesentlich abzumildern. Die Nachfrage nach Baugrund- stücken in präferierten Lagen mit einer guten Anbindung an das Straßen- und Schienennetz ist in den Landkreisen unverändert hoch. Die Preisspanne von Baugrundstücken für den Mietwohnungs- bau reicht von 90 Euro in Weilrod bis zu 1.425 Euro pro Quadratmeter in Bad Homburg.
(Auszug aus IHK Frankfurt am Main)